ある物件を売りたいというご相談を受けて、
市役所や県土整備事務所(旧土木事務所)などに調査に行きました。 この物件、5年前にお客様が競売で落札されたという物件。 当時の競売資料(業界で言う3点セット)を持たれていたので、 一部コピーさせて頂きました。 競売されてる期間中、閲覧用に裁判所に備えられている物件資料、 これを3点セット(物件明細・現況調査報告書・評価書)と呼んでいるのですが、 無事落札されて不要になると、言えば落札者は貰うことができます。 私の知る限り・・・今は分かんないけど。 裁判所にはちゃんと原本があり、閲覧用のこのファイルはコピーだから。 というのは余談なのですが、 物件のあるこのエリア、どう考えても市街化調整区域。 しかし、資料には第一種中高層住居専用地域と書かれておる。 うーむ。。。 私の知識不足なのか? いやいや、このエリア、この小学校区域はほぼ100%調整のはず・・・ 市街化調整区域というのは、県が定める都市計画で 「これ以上市街化するのを抑制しましょ!」っていうエリア。 行政区とか町とか関係なく地図上にダダーっと線がひかれてます。 参考に過去記事を→夕日カフェが欲しい 市街化を抑制する、ということはつまり、これ以上建物建てちゃダメ! ってエリアなわけです。 これ以上、の時期的な線引きは都市計画が定められた日、 ここはS46年に都市計画が制定されたので、 その日に存在した建物の建て替え、 しかも居宅→居宅、倉庫→倉庫など、「同種同程度」の建物にしか 建て替えができません。 例外として、農家の分家とか小さな病院とかデイサービスなんかは 県に申請して建築許可されることもあります。 地元で言えば、大牟田市の上内あたりとか、 みやま市の江浦校区・開校区とかは調整区域。 田んぼを開発して分譲地にする、なんて事ができないから 新しい人たちの流入はほぼ無い=高齢化進んでる、 という特徴もあります。 それで、この物件・・・ 市役所にて調べたところ、担当者さんと一緒にどー見ても 真っ白の調整区域でした。 ウソじゃん、これー。 まあ、今さら裁判所に抗議してもどうにもならないでしょうけど、 基本的にそれほど高くない建物だったら色々建てれる1種中高層地域と 規制バリバリの調整区域は、天と地ほどの差があるのよ~ この物件は、都市計画が制定された前から建物が建っているので、 同種同程度だったら建て替えは可能ですが、 それでもやっぱ他の地域に比べて手続きは面倒だし規制はあります。 裁判所もミスをする。 まあ人間だからしょうがない。 厳密にいうと、このページが記載されている評価書は、 不動産鑑定士が作成しますので・・・ だから、鑑定士さんがミスしたということになるのかなー。 裁判所も鑑定士さん提出の資料の中身までチェックしないだろうからな。 うーむ。 鑑定士さんの記載ミスか・・・ ともあれ、今回はしょうがないで済みそうだけど、 こうゆーの、結構大変な事態に発展することになりかねない。 裁判所を非難するのもありだけど、 何事も自分で確信持てるまで調べる、っていうコトがもっと大事だと思います。
by idearpark
| 2013-05-02 13:02
| 不動産にまつわるおはなし
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